Wie die Corona-Krise unsere Innenstädte verändert

Zwischen 2003 und 2018 fiel ihr Umsatz um ganze 46 Prozent von 10,43 Milliarden auf 5,59 Milliarden Euro. Aufgrund architektonischer und baulicher Besonderheiten ist eine kostengünstige und flexible Nachnutzung der Immobilien oft kompliziert. Das zeigt eine wissenschaftliche PwC-Studie, die sich mit der Nachnutzung ehemaliger Warenhausimmobilien beschäftigt. Dazu wurden alle geschlossen deutschen Warenhäuser der vergangenen zehn Jahre analysiert, insgesamt 52. Zwei Nachnutzungskonzepte kamen besonders häufig zur Anwendung: die solitäre Einzelhandelsnachnutzung und das Mixed-Used-Konzept. „Unabhängig von der Einwohnerzahl der Städte, zeigen diversifizierte Nachnutzungskonzepte den größten Erfolg in den Innenstädten.

Mixed-Used erfolgreich, bauliche Veränderungen meistens nötig

Bei der Einzelhandelsnachnutzung werden ehemalige Warenhäuser durch Konzepte ersetzt, die sich ausschließlich auf einen stationären Einzelhandel konzentrieren, wie zum Beispiel SB-Warenhäuser, Lebensmittelmärkte, Filialbetriebe oder neugebaute Shopping-Center. Eine erneute Nutzung als Warenhaus kam unter den in der Studie betrachteten Immobilien nicht vor, was deutlich zeigt, dass dieses Nutzungskonzept nicht mehr zeitgemäß ist. Doch auch die alternativen Einzelhandelskonzepte erwiesen sich mit Ausnahme der neugebauten Shopping-Center nur selten als erfolgreich. So wurden von insgesamt 23 solitären Einzelhandelsnachnutzungen bereits 13 wieder geschlossen.

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Unterschätzte Risiken

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Ein positives Bild zeigen die Mixed-Used-Konzepte, die neben dem Einzelhandel in den ehemaligen Warenhäusern auch Platz für Büros, Wohnungen, Gastronomie, Pflege und Hotels bieten und an insgesamt 24 Standorten eingesetzt wurden. In etwa 60 Prozent der analysierten Immobilien ist es dabei zu einer Kombination von zwei bis drei verschiedenen Nutzungsarten gekommen, meistens aus den Top-Nutzungssegmenten Einzelhandel (79 Prozent), Büro (58 Prozent) und Wohnen (46 Prozent). Von den Mixed-Used-Häusern schloss man bisher kein einziges.

Umbau der Warenhausimmobilien

Weiter stellt die Studie fest, dass über 80 Prozent der Warenhäuser für die Nachnutzung umgebaut (52 Prozent) oder neugebaut (30 Prozent) werden mussten. Ursachen für die baulichen Maßnahmen liegen in der mangelhaften Qualität vieler Warenhäuser, die aktuellen Baustandards oft nicht mehr genügt. Gleichzeitig stellt die besondere Architektur der Gebäude, mit ihren meist fensterlosen Fassaden und großen Raumtiefen, für viele Nachnutzungskonzepte eine Herausforderung dar. Bauliche Veränderungen kann man deshalb kaum umgehen, nur bei 14 Prozent der Immobilien kann man darauf verzichten und eine Nachvermietung direkt einleiten. 4 Prozent der Immobilien blieben ganz leer.

Innenstadt-Quartier am nachhaltigsten

Ein wichtiger Vorteil der Mixed-Used-Konzepte ist, dass sie aufgrund ihrer verschiedenen Nutzungsarten über eine diversifizierte Einnahmenstruktur verfügen. Sie hilft den Immobilien, sich auch in Krisenzeiten zu finanzieren. So können Einnahmen aus Bürovermietungen zum Beispiel dabei helfen, einen wegbrechenden Einzelhandel aufzufangen. „Diesen Vorteil haben auch Projektentwickler und Investoren erkannt, die die innerstädtischen Quartiere als besonders attraktive Nutzungsform ansehen und in diesem Segment eine deutliche steigende Nachfrage generieren“, erklärt Thomas Veith, Leiter des Bereichs Real Assets bei PwC Deutschland.

Bei den verschiedenen Mixed-Used-Konzepten hat sich vor allem eine bauliche Zusammensetzung als typisch erwiesen. Im Erdgeschoss werden auf Einzelhandelsflächen Drogerieketten oder kleinere Filialen fortgeführt, die bereits während der früheren Nutzung Bestand hatten. Für sie ist die prominente Innenstadtlage der Warenhäuser noch immer attraktiv. In den darüber liegenden Stockwerken konnte die Studie eine überproportional häufige Beimischung von Büroflächen und Wohnungen identifizieren. Laut Florian Hackelberg, Professor für Immobilienwirtschaft an der HAWK in Holzminden, „kann ein erfolgreiches Mixed Use Konzept eine Strahlkraft weit über die Immobilie hinaus entwickeln und dazu beitragen, die vielerorts unter dem Wandel des Einzelhandels leidenden deutschen Innenstädte neu zu prägen.“

Erfolgreiche Nachnutzung möglich

Die Studie hat gezeigt, dass sich ehemalige Warenhäuser auch heute noch wirtschaftlich nutzen lassen. Entscheidend ist allerdings, dass man Nachnutzungskonzepte stets an die individuellen Umstände der jeweiligen Immobilie anpasst. So waren die untersuchten Immobilien sehr heterogen, was sowohl aus den baulichen Voraussetzungen als auch aus der Struktur und Nachfrage am örtlichen Immobilienmarkt resultiert.

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(cf)